Ремонт квартир
в Астане

Два типичных случая: новостройка с черновой и квартира в старом доме

Ремонт квартир в Астане чаще всего начинается с одного из двух сценариев. Первый — новая квартира на левом берегу, в районе Нура или в Косшы, которую застройщик сдал с черновой отделкой: голый бетон или газоблок, вводы воды и кабеля без разводки, иногда без стяжки. Здесь всё делают с нуля, и заметная часть бюджета уходит на то, чего потом не видно, — проводку, трубы, выравнивание стен и пола.

Второй сценарий — панельный или кирпичный дом советской постройки на правом берегу. В таких квартирах часто стоит алюминиевая проводка и изношенные трубы, поэтому дело редко ограничивается новыми обоями: сначала снимают слои старой отделки, меняют электрику и разводку воды, проверяют стяжку и только потом выравнивают стены.

Заказать можно весь объём или отдельные работы: снос перегородок, плитку в санузле, обои в одной комнате, проект с чертежами для бригады. При большом объёме мастер обычно составляет смету по помещениям и этапам, и видно, во что обходится каждая часть.

• Демонтаж. Снос перегородок, снятие старой плитки, линолеума, обоев и стяжки, вынос мусора в мешках. В старом доме вскрытие часто показывает скрытые дефекты — гнилые лаги, пустоты под стяжкой, скрутки проводов в стенах.
• Перепланировка. Перенос ненесущих перегородок, новые проёмы, объединение кухни с гостиной или лоджии с комнатой. Несущие стены без проекта и согласования не трогают.
• Электромонтаж. Новая разводка медным кабелем, отдельные линии на кухню, ванную, кондиционер и тёплый пол, щиток с автоматами и УЗО. Делается до штукатурки, вместе со схемой, где прошёл кабель.
• Сантехническая разводка. Трубы воды и канализации, коллектор, скрытая инсталляция под подвесной унитаз, выводы под мойку, стиральную машину и водонагреватель.
• Штукатурка. По маякам, если стена завалена больше чем на сантиметр. В сухих комнатах чаще берут гипсовую смесь, во влажных — цементную.
• Стяжка и наливной пол. Ровное основание под ламинат, кварцвинил и плитку. Цементной стяжке дают высохнуть несколько недель, иначе покрытие поведёт.
• Шпаклёвка и левкас. Стартовый и финишный слои, шлифовка, грунт. Под покраску стены выводят тщательнее, чем под обои: краска выдаёт каждую неровность.
• Плитка и керамогранит. Санузел, фартук на кухне, пол в прихожей. Крупный формат требует почти идеального основания и стоит дороже за метр.
• Полы. Ламинат, кварцвинил, паркетная доска, линолеум, плинтусы и пороги между комнатами.
• Обои и окраска. Флизелин, винил, стеклохолст под покраску; стены и потолки красят валиком или безвоздушным аппаратом.
• Проектирование. Обмерный план, развёртки стен, схемы розеток, света и сантехники, 3D-визуализация. По чертежам бригада точнее считает материалы.

В новых домах левого берега квартиры чаще передают в черновой отделке: стены без штукатурки или с грубым слоем, вводы коммуникаций без разводки по комнатам. Предчистовая отделка — уже выровненные стены и пол, электрика и трубы разведены, остаётся чистовой слой: окраска или обои, плитка, напольное покрытие, двери, сантехника и свет.

Перед началом работ квартиру принимают по акту. Стены и пол проверяют уровнем, ищут трещины в стяжке, открывают окна и балконную дверь, смотрят тягу в вентиляции и прогрев радиаторов. Замечания из акта — основание требовать исправлений у застройщика; дефект, найденный после отделки, доказать сложнее.

Первые год-два новый дом садится, и на стыках бетона с газоблоком проступают волосяные трещины. Поэтому стыки армируют серпянкой или сеткой, под окраску клеят стеклохолст, а дорогую декоративную отделку многие оставляют на потом.

1. Осмотр и замер: мастер проверяет стены лазерным нивелиром и спрашивает, где встанут мебель, кухня и техника.
2. Смета по помещениям: объёмы в квадратных метрах, точках и погонных метрах, список черновых материалов.
3. Демонтаж и вынос мусора; в старом доме — вскрытие пола и стен, чтобы увидеть проводку и трубы.
4. Перегородки, штробы, кабель, подрозетники, разводка воды и канализации. Перед закрытием всё фотографируют с размерами от пола и углов.
5. Штукатурка, стяжка или наливной пол, затем пауза на высыхание: гипсу хватает нескольких дней, цементной стяжке нужны недели.
6. Плитка в санузле и на кухне, шпаклёвка, шлифовка, грунт.
7. Чистовой слой: окраска или обои, напольное покрытие, межкомнатные двери, плинтусы.
8. Установка сантехники, розеток, светильников, уборка и приёмка по списку замечаний.

Новостройка. Основные расходы — черновые: стяжка, штукатурка, электрика и разводка воды с нуля. Сносить почти нечего, и работа идёт быстрее, если плитку и смеси заказали заранее.

Вторичное жильё на правом берегу. Слои старой отделки, заваленные стены и полы, алюминиевый кабель, стальные трубы до стояка. В панельном доме сначала выясняют, какие стены несущие: в них не режут проёмы и не делают горизонтальных штроб без проекта.

Частный дом в Косшы или на окраине. К отделке добавляются утепление, полы по лагам, ввод воды и электричества, котельная. При здешних ветрах особое внимание — откосам, примыканию окон и входной двери.

Офис, магазин, кафе. Важны сроки и стойкость покрытий: коммерческий линолеум или керамогранит, моющаяся краска, отдельные линии под оборудование. Шумные работы часто переносят на вечер и выходные, чтобы не закрывать точку.

На левом берегу — в Есильском районе и в районе Нура — преобладают новостройки. Здесь чаще всего заказывают полный цикл: от стяжки и электрики до чистовой отделки, а также плитку и полы в квартирах с предчистовой.

На правом берегу — в Алматинском, Байконурском и Сарыаркинском районах — много панельных и кирпичных домов советской постройки. Там востребован капитальный ремонт: замена проводки и труб, снятие старых покрытий, выравнивание стен и полов, новые санузлы.

Косшы — город-спутник с новыми жилыми комплексами и частными домами. Бригады ездят и туда, но доставку материалов и дорогу лучше обсудить заранее: часть мастеров берёт за выезд из города отдельно.

• Мороз. Штукатурку, плиточный клей и наливной пол наносят при плюсовой температуре — большинство смесей рассчитаны на работу от +5 °C. Если дом ещё не отапливается, зимой нужны тепловые пушки, а это расходы на электричество.
• Ветер. В сильный ветер из-под плохо запененных окон и балконных дверей тянет холодом, на откосах появляются конденсат и плесень. Примыкания проверяют до чистовой отделки, а не после.
• Объединение лоджии с комнатой. Без утепления пола, стен и потолка на месте бывшей лоджии зимой будет холодный угол. Перенос радиатора и снос подоконного блока в панельном доме согласуют отдельно, и разрешают их не всегда.
• Летняя жара за +30 °C. Гипсовые смеси схватываются быстрее, а свежую цементную стяжку в жару увлажняют и укрывают плёнкой, чтобы она не растрескалась.
• Усадка новых домов. Волосяные трещины на стыках разных материалов в первые годы — обычное дело, поэтому под окраску в новостройке выбирают армирование стеклохолстом.
• Алюминиевая проводка в старом фонде. Скрутки алюминия с медью греются и окисляются, поэтому при капитальном ремонте проводку меняют на медную целиком, а не кусками.
• Опломбированный счётчик. АО «Астана-РЭК» пломбирует приборы учёта в многоквартирных домах. При замене щитка пломбу не срывают, а перенос счётчика согласуют с энергокомпанией.

• Просите смету с объёмами: сколько квадратных метров штукатурки, сколько точек электрики, сколько метров плинтуса. Цена «за квартиру» без разбивки ни с чем не сравнивается.
• Сравнивайте одинаковое: в одной смете черновые материалы включены, в другой нет, и разница в цене за метр часто объясняется только этим.
• Платите по этапам: аванс на материалы, затем после приёмки черновой части, плитки и чистового слоя.
• Принимайте скрытые работы до того, как их закроют: проводку проверяют под нагрузкой, трубы — под давлением, всё фотографируют.
• Договоритесь, кто закупает материалы. Бригада знает расход и привозит нужное, но марки смесей и чеки стоит видеть самому.
• Спросите заранее про подъём материалов без лифта и вывоз мусора — это частые доплаты, о которых вспоминают в конце.
• Проверяйте плоскость правилом сразу после штукатурки: исправить стену до шпаклёвки дешевле, чем после окраски.
• Берите плитку и обои из одной партии с запасом около 10 %: докупить точно такой же тон через месяц бывает невозможно.